テナント退去時の原状回復と残置物｜貸主・借主どちらが処分するか｜倉敷市
テナントが退去したあと、室内に什器や在庫、内装の一部が残っていることがあります。ここで最初に止まるのが「原状回復の費用は貸主と借主のどちらが負うのか」「残されたものは誰が処分するのか」という点です。この二つは同じ話に見えて、実は根拠になる法律が違う別々の問題です。倉敷市で事業ゴミの定期回収を行うファーストサービスが、契約の話と廃棄物処理法の話を分けて整理します。
テナント退去の片付けは「二つの問題」が重なっている
退去時の片付けが進まないとき、多くの場合は次の二つが同時に議論されています。
▶ 費用を誰が負担するか
民法と、賃貸借契約に書かれた原状回復条項の問題です。
▶ 廃棄物を誰の責任で処理するか
廃棄物処理法の問題です。委託先の選び方や出し方がここで決まります。
この二つは別々に決まります。費用の負担を取り決めても、廃棄物処理法上の処理責任が自動的にその人へ移るわけではありません。順に見ていきます。
原状回復の費用は誰が負うのか
民法が定めている原則
賃借人の原状回復義務は、民法第621条に定めがあります。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
読みどころは括弧の中です。通常の使用で生じた損耗と経年変化は、原則として借主の原状回復義務に含まれません。末尾のただし書きにより、借主に責任のない事由で生じた損傷も対象外になります。
ただしこの規定は当事者の合意で変更できるものなので、実際には契約書の原状回復条項が判断の出発点になります。退去の話が出たら、まず契約書の条項を読み直してください。
住宅向けのガイドラインをそのまま当てはめない
原状回復といえば、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」がよく知られています。ここで注意していただきたいのは、このガイドラインが対象にしているのは賃貸住宅だという点です。冒頭に「賃貸住宅の退去時における原状回復について」「賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に」と書かれており、位置づけの項も「民間賃貸住宅の賃貸借契約については」から始まります。店舗や事務所といった事業用物件を対象にした基準は示されていません。
さらに同ガイドラインは、その使用を強制するものではなく、原状回復の内容や方法は最終的には契約内容や物件の使用の状況等によって個別に判断・決定されるべきものであると考えられる、と自ら位置づけています。
なお同ガイドラインは、通常損耗まで借主の負担とする特約について、最高裁平成17年12月16日判決を引いて「通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要」としています。ただしこれも住宅の賃貸借を扱った整理です。事業用テナントに同じ基準がそのまま及ぶとは限らないため、住宅の相場観を持ち込むより、契約書に何が書かれているかを先に確認するほうが確実です。
残されたものを、貸主側の判断で捨てられるわけではない
費用の話とは別に、残置物そのものの扱いにも注意が必要です。退去後に残された什器や在庫であっても、所有権は原則として元の借主にあります。連絡が取れないからといって貸主・管理会社の判断で処分すると、後から所有権をめぐる争いになりかねません。
撤去の催告、記録の残し方、許可業者への依頼という具体的な手順は退去後の残置物処分｜管理会社が取るべき手順で詳しく整理しています。管理会社が負う法的責任の全体像は不動産管理会社が知っておくべきゴミ処理の法的責任をご覧ください。
費用を負担する人と、処理の責任を負う人は同じとは限らない
ここがこの記事でいちばんお伝えしたい点です。廃棄物処理法第3条第1項は、次のように定めています。
事業者は、その事業活動に伴つて生じた廃棄物を自らの責任において適正に処理しなければならない。
基準になっているのは「誰が費用を払ったか」ではなく、「誰の事業活動に伴って生じたか」です。倉敷市も、法人・個人、営利・非営利、事業規模の大小に関わらず、事業活動に伴って排出される事業ごみをごみステーションに出すことはできない、と案内しています。退去のたびに出るものも同じです。
残置物の処理責任は、原則として「元々の占有者」にある
では、テナントが残していったものは誰の責任で処理するのか。この点について環境省は、建築物の解体やリフォームの場面を対象にした通知で整理を示しています。
平成30年6月22日の通知（環循適発・環循規発第1806224号）は、建築物の所有者等が残置した廃棄物について「その処理責任は当該建築物の所有者等にある」とし、さらに「リフォーム工事など、建築物の解体以外の場合においても」同様であるとしています。その前身にあたる平成26年2月3日の通知では、この責任の所在を「残置物の排出者である元々の占有者」と言い換えています。
テナント退去に置き換えると、残していったものを処理する責任は、原則として元々の占有者、つまり退去した借主の側にあるということです。原状回復の費用を貸主が負担することになった場合でも、この原則が自動的に貸主へ移るわけではありません。
▶ 借主が自分で片付けて運び出す場合
借主の事業活動に伴って生じたごみとして、借主が排出事業者になります。原則どおりで、迷うところはありません。
▶ 貸主・管理会社が引き受ける場合
原則は上記のとおり借主側にあるため、誰の名義で委託するのかを先に決めておく必要があります。借主が処理せず所在も分からないといった場合について、環境省の通知は、市町村が廃棄物処理法施行令第4条各号の基準に従って処理業者に委託するなどの対応を求めています。判断に迷う案件は、着手する前に倉敷市の担当課に確認しておくのが確実です。
産業廃棄物の許可があるだけでは、残置物は運べない
委託先を選ぶときに効いてくる記述が、同じ平成30年の通知にあります。
残置物が一般廃棄物である場合、その処理を受託する者にあっては、産業廃棄物処理業の許可を取得していることのみでは足りず、市町村からの当該残置物の処理に係る委託又は一般廃棄物処理業の許可を受けなければならない
残置物のうち一般廃棄物にあたるものは、産業廃棄物の許可だけでは扱えないということです。そして一般廃棄物の収集運搬業の許可は、廃棄物処理法第7条第1項により原則として市町村長が出すものです。許可が市町村ごとに必要である以上、他市で実績のある業者であっても倉敷市の事業ごみを運ぶことはできません。ここは委託先を決めるときに必ず確認してください。
建物にテナントが複数入っている場合の考え方は、テナントビル・雑居ビルの事業ゴミ｜一括回収と排出事業者責任もあわせてご覧ください。
敷金から精算するときに押さえること
民法第622条の2第1項第1号は、敷金の返還について「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と定めています。精算は明渡しが済んでからという順序です。また同条第2項では、借主が賃貸借に基づいて生じた金銭債務を履行しないときは貸主が敷金をその弁済に充てることができる一方で、借主の側から敷金を充てるよう請求することはできない、とされています。
実務で効いてくるのは、差し引いた金額の根拠を残せているかどうかです。室内の状態と残置物の写真、品目のリスト、そして回収を依頼したときの伝票。この三つが揃っていれば、後日の説明が格段に楽になります。記録の取り方は前掲の残置物処分の記事にまとめています。
費用の見通しについて一点だけ補足します。倉敷市が定める事業ごみの処理手数料は、10kgあたり170円です（令和7年4月1日改定。真備地区は吉備路クリーンセンターの扱いになります）。これは市の施設で処理するときの手数料で、収集運搬の料金とは別です。重量で決まる仕組みなので、退去のようにまとまった量が一度に出る場面では、量がそのまま費用に効いてきます。分別して減らせるものを先に分けておくと、精算の金額も読みやすくなります。
倉敷市のテナント退去に伴う片付けはファーストサービスへ
ファーストサービスは、倉敷市の一般廃棄物収集運搬業と、岡山県の産業廃棄物収集運搬業の両方の許可を持っています（お引き受けできる品目はご相談ください）。什器や書庫のように区分の判断が入るものも、あらかじめご相談いただければ整理してご案内できます。
倉敷市特化の自社便ルートで定期回収を行っているため、管理物件で退去が重なる時期にも予定を組みやすくなります。「退去のたびに業者を探している」「入居前のスケジュールが片付けで止まる」といった段階からご相談ください。
退去にあわせて内装の撤去や什器の入れ替えが発生する場合は、オフィス移転・店舗閉店で出る事業ゴミ、倉敷市ではどう処分する？もあわせてご覧ください。共用部の集積所の運用については賃貸マンション共用部のゴミ集積所の管理で解説しています。
管理物件のごみをまとめてご相談されたい場合は、マンション・不動産管理のゴミ回収の記事一覧もご参考ください。
参考：e-Gov法令検索「民法」／e-Gov法令検索「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」／環境省「建築物の解体時等における残置物の取扱いについて（通知）」（平成30年6月22日）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」／倉敷市ホームページ「事業ごみの処理手数料」／倉敷市ホームページ「事業活動に伴って排出されるごみの出し方」。本記事では、これらの内容を要約・編集して紹介しています。
残置物のうち大型什器の扱いと、市の粗大ごみ制度との違いは、倉敷市の事業所から出る粗大ごみ・大型什器の処分方法もあわせてご覧ください。
