マンションやテナントビルを管理されている不動産管理会社の方から、「住民や入居テナントが出すゴミは管理会社の責任になるのか」「収集業者の選定はどこまで管理会社の責務か」というご相談を多くいただきます。結論から申し上げると、廃棄物処理法上、ゴミの種類と排出主体によって責任の所在は変わりますが、管理会社が事業活動として出す廃棄物については「排出事業者責任」が明確に課されています。本記事では、不動産管理会社が押さえるべきゴミ処理の法的責任と、倉敷市での実務対応のポイントを解説します。
廃棄物処理法における「排出事業者責任」とは
廃棄物処理法第3条第1項では、「事業者は、その事業活動に伴つて生じた廃棄物を自らの責任において適正に処理しなければならない」と定められています。これは産業廃棄物だけでなく、事業活動から出る一般廃棄物（事業系一般廃棄物）にも等しく適用される原則です。
重要なのは、▶ 処理を業者に委託しても、排出事業者の責任そのものはなくならないという点です。委託先が無許可業者だった場合、排出事業者である管理会社にも法的リスクが及びます。
不動産管理会社が関わるゴミの3つの分類
マンション・テナントビルの現場で発生するゴミは、性質と排出主体によって大きく3つに分けて考える必要があります。
①住民の家庭ゴミ（家庭系一般廃棄物）
分譲・賃貸マンションの居住者が日常生活で出すゴミは家庭系一般廃棄物。市町村の収集サービスで処理されるため、原則として管理組合・管理会社が「排出事業者」として処理委託する義務はありません。ただしゴミ集積場の管理は管理組合・管理会社の責務になります。
②テナント企業の事業系廃棄物
テナントビル・複合施設で各テナント（飲食店・小売店・オフィス）が事業活動で出す廃棄物は、各テナントが排出事業者となります。テナント側で個別に許可業者と契約し、適正処理する必要があります。
③管理会社・管理組合が出す事業系廃棄物
共用部清掃で出るゴミ・植栽剪定枝・退去後の残置物処分・管理事務所のゴミなどは、管理会社・管理組合が排出事業者となり、廃棄物処理法上の責任を負います。事業系一般廃棄物として処理する場合は、市町村の許可業者への委託が必須です。
特に注意したい「退去後の残置物処分」
賃借人退去後に残された家具・家電・生活雑貨について、まず押さえておきたいのが▶ 残置物の所有権は原則として元の賃借人にあるということです。賃貸借が終了しても、賃借人の同意なく勝手に処分すると、自力救済禁止の法理に抵触し、不法行為責任が生じる恐れがあります。実務上は、賃借人と連絡を取り、引き取りまたは処分への同意を得たうえで進めるのが基本です。
そのうえで、所有権放棄や同意が確認できた残置物を管理会社の判断で処分する場合は、事業活動に伴う廃棄物として扱われ、管理会社が排出事業者となります。家庭ゴミ集積場へ捨てる、無許可業者に依頼するといった対応は法令違反のリスクが高く、許可業者への委託が必要です。詳しい手順は退去後の残置物処分｜管理会社が取るべき手順の記事もご参照ください。
委託先選定で絶対に確認すべきポイント
排出事業者責任は委託しても消えません。だからこそ、委託先業者の許可状況を確認することが法的リスク回避の基本です。
▶ 一般廃棄物収集運搬業の許可：市町村長発行・新規取得が極めて困難な希少な許可です。事業系一般廃棄物（管理会社の共用部清掃ゴミ、退去後の残置物のうち一般廃棄物に該当するもの）の収集運搬は、この許可を持つ業者しか合法的に行えません。「産廃の許可があるから大丈夫」は誤りで、一般廃棄物については別途市町村長の許可が必要です。
▶ 産業廃棄物収集運搬業の許可：都道府県知事発行。排出物の中に金属くず・廃プラなどの産業廃棄物が含まれる場合に必要です。
▶ 契約書・伝票の保管：万一の行政指導・調査の際に「適正処理の証跡」になります。
倉敷市の不動産管理現場でのファーストサービスの活用
ファーストサービスは倉敷市の一般廃棄物収集運搬業 許可業者として、地域の不動産管理会社・マンション管理組合・テナントビルオーナーから定期回収のご依頼をいただいています。倉敷市特化・自社便ルートで安定した定期回収を提供しているため、月次・週次の安定運用が可能です。
共用部清掃ゴミの定期回収、退去シーズンの残置物処分の臨時対応、テナント入退去に伴う一括清掃まで、管理会社様の業務負担を軽減するご提案ができます。マンション・不動産管理のゴミ回収カテゴリでは、関連記事を多数ご紹介しています。
不動産管理会社の事業ゴミ定期回収はファーストサービスへ
排出事業者責任は委託しても消えないからこそ、許可を持つ信頼できる業者選びが何より重要です。倉敷市で不動産管理に伴う廃棄物処理にお悩みでしたら、まずはお気軽にご相談ください。